Abschaffung des Eigenmietwerts ist Tatsache
Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 einer Änderung der Bundesverfassung zugestimmt, konkret der Einführung des zusätzlichen Art. 127 Abs. 2bis der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft. Infolge einer Verknüpfung mit der Verfassungsänderung, wird die Eigenmietwertbesteuerung abgeschafft. Wir legen auf sachliche und verständliche Art dar, welche Aspekte sich durch die Annahme ändern.
Das ändert sich
Eigenmietwert
Die Einkommensbesteuerung des Eigenmietwerts entfällt auf sämtlichen selbstgenutzten Liegenschaften, sowohl Erst- wie Zweitliegenschaften.
Schuldzinsen
Sämtliche privaten Schuldzinsen (z. B. Hypothekarzinsen, Darlehenszinsen) sind von den steuerbaren Einkünften nicht mehr abzugsfähig. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn ein in der Schweiz gelegenes Grundstück vermietet oder verpachtet wird. In diesem Fall können die Schuldzinsen anteilig abgezogen werden und zwar im Verhältnis des Werts dieses Grundstücks zu den gesamten Vermögenswerten (quotal-restriktive Methode).
Eine weitere Ausnahme gilt für Steuerpflichtige, die erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft erwerben. Im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb können die auf diese Liegenschaft entfallenden privaten Schuldzinsen bis maximal CHF 10'000 (für Ehepaare) resp. CHF 5'000 (für Alleinstehende) abgezogen werden. In den nachfolgenden zehn Steuerjahren vermindert sich der maximal abziehbare Betrag linear um ein Zehntel pro Jahr.
Es gibt eine Übergangsbestimmung für Steuerpflichtige, die höchstens zehn Jahre vor dem Inkrafttreten erstmals eine selbstbewohnte Liegenschaft erworben haben. Der vorstehende Absatz gilt für die verbleibenden Steuerjahre sinngemäss.
Unterhaltskosten
Die effektiven sowie pauschalen Unterhaltskosten für Liegenschaften im Privatvermögen sind nicht mehr abzugsfähig. Eine mögliche Ausnahme besteht auf kantonaler Ebene bei Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Während auf Stufe Direkte Bundessteuer nachfolgende Abzüge ab Inkrafttreten nicht mehr zugelassen werden, sind die Kantone in ihrer jeweiligen Gesetzgebung frei (Kann-Bestimmung), ob diese Aufwendungen abzugsfähig bleiben oder nicht.
- Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen
- Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau
- Abzugsvortrag auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden
Die Abzugsfähigkeit für die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten bleibt bestehen (Direkte Bundessteuer) bzw. ist abhängig vom kantonalen Recht (Kantons- und Gemeindesteuern).
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften sind die Unterhaltskosten weiterhin abzugsfähig.
Besondere Liegenschaftssteuer
Die Annahme der Volksabstimmung erlaubt es den Kantonen, eine besondere Liegenschaftssteuer einzuführen. Eine solche Liegenschaftssteuer findet lediglich Anwendung für Zweitliegenschaften, welche überwiegend selbstgenutzt werden. Überwiegend vermietete Zweitliegenschaften sind nicht tangiert. Ferner ist das selbstbewohnte Wohneigentum (Hauptwohnsitz) von einer solchen Liegenschaftssteuer ebenfalls nicht betroffen. Ob und wie die Kantone die besondere Liegenschaftssteuer umsetzen ist derzeit noch offen.
Inkrafttreten
Das Inkrafttreten steht derzeit noch nicht fest. Der Bundesrat wird darüber erst noch entscheiden. Gemäss der Medienkonferenz des Bundesrates vom 28. September 2025 dürfte die Abschaffung des Eigenmietwertes frühestens per 01.01.2028 in Kraft treten.
Gespannt beobachten wir die weitere Entwicklung der Kantone, insbesondere des Kantons Luzern, und stehen für eine Beratung gerne zur Verfügung.
